Location meublée ou nue : comparateur fiscal des régimes micro
Ce calcul compare l'impôt dû sur des loyers annuels selon qu'ils relèvent du régime micro-BIC (location meublée, abattement de 50 %) ou du régime micro-foncier (location nue, abattement de 30 %). La tranche marginale d'imposition retenue change l'écart en valeur absolue, mais pas le rapport entre les deux impôts.
Le calcul pas à pas
Le calcul part des loyers annuels bruts. Sous le régime micro, un abattement forfaitaire s'applique avant tout calcul d'impôt : 50 % pour la location meublée (micro-BIC), 30 % pour la location nue (micro-foncier). Ce qui reste après abattement forme la base imposable.
Sur cette base s'appliquent ensuite la tranche marginale d'imposition choisie et les prélèvements sociaux, additionnés pour obtenir un taux global. L'impôt correspond à ce taux multiplié par la base imposable. Le net après impôt se déduit en soustrayant l'impôt des loyers annuels de départ.
Comme l'abattement meublé double presque celui du nu, l'impôt meublé équivaut mathématiquement aux cinq septièmes de l'impôt nu, à loyers et taux identiques. C'est ce rapport fixe que le comparateur affiche.
Ce qui fait varier l'écart
Le seul paramètre qui déplace le résultat en valeur absolue est le taux global retenu, c'est-à-dire la tranche marginale d'imposition ajoutée aux prélèvements sociaux. Le rapport entre impôt meublé et impôt nu reste toujours de cinq contre sept, quel que soit ce taux, puisqu'il découle uniquement des abattements.
Sur 12 000 euros de loyers annuels et une tranche marginale de 30 %, avec des prélèvements sociaux à 17,2 %, le taux global atteint 47,2 %. La base imposable en nu (abattement 30 %) est de 8 400 euros, l'impôt s'élève à 3 965 euros environ. En meublé (abattement 50 %), la base tombe à 6 000 euros, pour un impôt d'environ 2 832 euros.
Le gain du meublé, ici proche de 1 133 euros, croît avec le loyer et avec la tranche : plus les revenus sont élevés, plus l'écart en euros se creuse, même si le rapport entre les deux impôts ne bouge pas.
L'erreur de plafond ignorée
La confusion la plus fréquente consiste à confondre ce comparateur avec un test d'éligibilité. Les régimes micro-BIC et micro-foncier sont plafonnés, mais ces plafonds sont réévalués et volontairement absents du calcul : ils changent, et une valeur fixe raconterait à quelqu'un qu'il est éligible alors qu'il ne l'est plus, ou l'inverse. Le résultat affiché suppose que le régime micro s'applique déjà ; il ne le confirme pas.
Deuxième erreur : ne comparer que l'impôt, sans regarder si le régime réel (avec déduction des charges réelles, intérêts d'emprunt, travaux) donnerait un résultat plus favorable qu'un abattement forfaitaire. Pour un bien avec peu de charges, le micro reste souvent le plus simple ; pour un bien très endetté ou en travaux, le forfait de 30 % ou 50 % peut être nettement inférieur aux charges réellement supportées, et le calcul du micro sous-estime alors le vrai gain disponible.
Questions fréquentes
Quel régime paie le moins d'impôt, meublé ou nu ?
À taux global identique, la location meublée sous micro-BIC paie toujours moins d'impôt que la location nue sous micro-foncier, parce que l'abattement forfaitaire y est de 50 % contre 30 %. L'impôt meublé vaut exactement cinq septièmes de l'impôt nu. Ce rapport ne dépend ni du montant des loyers ni de la tranche marginale choisie, seulement du régime micro appliqué.
Le comparateur tient-il compte des plafonds des régimes micro ?
Non, aucun plafond n'est intégré volontairement. Les seuils du micro-BIC et du micro-foncier sont réévalués, et un chiffre figé donnerait une fausse indication d'éligibilité. Le comparateur suppose que le bien reste sous le régime micro et calcule uniquement l'écart d'impôt entre meublé et nu à partir de ce postulat, sans vérifier si les loyers déclarés respectent le seuil en vigueur.
Les prélèvements sociaux sont-ils inclus dans le calcul ?
Oui, le taux global appliqué à la base imposable additionne la tranche marginale d'imposition et les prélèvements sociaux. L'impôt affiché correspond donc au total réellement dû sur les revenus locatifs, pas seulement à la part de l'impôt sur le revenu. C'est ce taux combiné qui, multiplié par la base après abattement, donne l'impôt et le net après impôt de chaque régime.
Le meublé est-il toujours plus avantageux que le nu ?
Sous les régimes micro, oui : l'abattement plus élevé du meublé donne mécaniquement un impôt plus faible et un net après impôt plus élevé, à loyers égaux. Ce résultat ne dit rien des autres différences entre les deux locations, comme l'ameublement à fournir, la gestion plus fréquente en meublé, ou l'intérêt du régime réel si les charges déductibles dépassent l'abattement forfaitaire retenu ici.